INSPECTION PRÉACHAT : N’OUBLIEZ PAS L’INSTALLATION SEPTIQUE!

Dans plusieurs régions du Québec, et plus particulièrement en milieu rural, de nombreuses résidences ne sont pas raccordées à un réseau d’égout municipal. Ainsi, les eaux usées générées par les occupants du bâtiment doivent être évacuées et traitées par une installation septique autonome (ISA). Tous les ans, certaines de ces propriétés font l’objet de transactions immobilières qui impliquent habituellement l’intervention d’un agent immobilier et d’un professionnel en inspection du bâtiment. Dans ce contexte, qu’en est-il de l’inspection de l’ISA?

CONTEXTE ET ENJEUX

Au même titre que le bâtiment, l’ISA devrait faire l’objet d’une inspection avant l’achat. Cependant, il n’existe aucune exigence légale quant à une méthode reconnue et standardisée d’inspection des dispositifs d’épuration des eaux usées. Dans bien des cas, l’inspection se limite à une vérification administrative auprès de la municipalité et à une inspection visuelle sommaire. Trop souvent, cette « inspection » est réalisée par l’agent immobilier ou par un inspecteur en bâtiment. Or, ceux-ci ne détiennent pas les compétences nécessaires pour accomplir un tel acte professionnel.

Le remplacement d’une ISA peut coûter entre 10 000 $ et 25 000 $, une dépense considérable pour l’acheteur. Les désagréments qui peuvent survenir à la suite d’une défaillance du dispositif d’épuration des eaux usées sont souvent importants. C’est pourquoi de plus en plus d’institutions financières demandent qu’une inspection préachat de l’ISA soit réalisée par un expert compétent.

L’inspection permettra de vérifier si les installations sont conformes au Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées et de détecter la présence de signes de pollution apparente ou de risques pour la santé humaine. La non-conformité règlementaire d’une ISA et la contamination de la source d’approvisionnement en eau qui peut en découler sont des causes souvent gagnantes en recours pour vices cachés. L’objectif ultime est que la transaction immobilière soit conclue en toute connaissance de cause afin que tout préjudice soit évité.

L’INSPECTION : UN ACTE PROFESSIONNEL

Le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC) et plusieurs associations professionnelles reconnaissent que l’inspection d’une ISA est un acte professionnel devant être réalisé par un expert compétent en la matière. Mais quels professionnels peuvent accomplir un tel acte? Ce sont principalement les technologues professionnels (dont le droit d’exercice est confirmé par une attestation annuelle délivrée par l’Ordre des technologues professionnels du Québec), les ingénieurs et les géologues.

Plusieurs aspects sont à vérifier dans le cadre de l’inspection préachat d’une ISA. La procédure d’inspection présentée ci-dessous, qui constitue un minimum à réaliser, est assimilable à celle proposée par le MDDELCC dans son guide pour l’élaboration d’un relevé sanitaire.
La première étape consiste à colliger et à analyser la documentation disponible. Parmi les documents à rassembler : le certificat de localisation, le permis municipal, l’étude du sol, les plans et devis, l’attestation de conformité, les factures des vidanges des boues de la fosse septique et les rapports d’inspection. Ces documents permettront d’identifier le type de dispositif d’épuration des eaux usées en place, d’évaluer la capacité et les dimensions des composantes installées, de localiser l’implantation de l’ISA sur le site et de vérifier l’entretien effectué au cours des années.

À la suite de l’analyse de ces informations techniques, le professionnel réalisera une visite sur le site afin de valider la concordance entre ses observations sur le terrain et les informations obtenues. Entre autres, il vérifiera les dimensions de chacune des composantes installées ainsi que leur état, s’assurera que les marges de recul sont respectées et validera que le dispositif d’épuration des eaux usées installé est conforme au règlement en vigueur par rapport aux conditions du site et des sols à l’époque de son implantation. Lors de l’inspection, le professionnel doit vérifier s’il y a présence d’un dispositif de traitement d’eau potable dans la résidence et vérifier si le rejet des rétrolavages est géré adéquatement en fonction du type de dispositif d’épuration en place. Il profitera de cette visite pour vérifier auprès des acheteurs les usages actuels et projetés du bâtiment afin de déterminer si les ouvrages d’assainissement sont adéquats.

Il vérifiera aussi si des signes révèlent la présence de pollution directe en provenance d’une des composantes du système d’épuration : rejet direct sans traitement, résurgences en surface, aménagement d’un trop-plein, installation d’une conduite de drainage à proximité du champ d’épuration avec un exutoire au fossé, etc.

Le professionnel d’expérience saura évaluer aisément si le terrain permet la mise aux normes ou le remplacement futur de l’installation septique inspectée. Cette évaluation sera basée essentiellement sur les paramètres qu’il aura vérifiés dans le cadre de son inspection, tels la superficie résiduelle du terrain, le type de sol observé, la hauteur de la nappe phréatique et la présence de roc. L’évaluation du potentiel de mise aux normes ou de reconstruction d’une ISA est l’élément le plus important de l’avis professionnel lors d’une inspection préachat parce que sa durée de vie ne peut être évaluée avec précision.

 

LE DIAGNOSTIC DE LA SITUATION

Une fois l’inspection complétée, le professionnel devra émettre un avis technique concernant l’état de l’ISA, sa conformité à la réglementation et le risque de pollution. Il pourra difficilement statuer sur la durée de vie résiduelle des composantes. Autant que possible, le rapport d’inspection doit être factuel. Il doit cibler des faits basés sur les règlements, sur les documents de référence et sur les observations.
Dans son rapport, le professionnel devrait formuler certaines recommandations relatives à l’entretien et à l’exploitation de l’ISA actuelle afin que la durée de vie de celle-ci soit optimisée. Entre autres, il devrait sensibiliser l’acheteur sur les activités suivantes : l’usage du bâtiment, la consommation d’eau, les vidanges de la fosse septique, les produits détergents utilisés, etc.
Finalement, son rapport devrait inclure des recommandations quant aux solutions de remplacement et aux coûts qui y sont associés, s’il y a lieu. En se basant sur ses observations, sur son expérience et sur sa connaissance du milieu, l’inspecteur devra déterminer les solutions de remplacement en indiquant les critères de mise en place et les préalables. Une estimation réaliste des coûts de remplacement ainsi que des frais d’exploitation et d’entretien devrait conclure le rapport d’inspection et le diagnostic de l’ISA.

En résumé, l’inspection préachat d’une ISA est un acte professionnel pouvant avoir des répercussions à bien des égards. Confier cette tâche à un professionnel compétent, c’est vous munir d’une assurance « antitracas »! 

Christian Vézina, ing.

Directeur régional – Ventes & développement

 

Exemples d’actions pouvant être effectuer lors de l’inspection d’une installation septique

Essai fumigène                   Test au colorant

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